【完全版】退去時のハウスクリーニング費用と相場｜敷金を返還させる原状回復の全知識 | 便利屋は東京都渋谷区のケーズサービス　K’sService | ブログ

引越しシーズンが近づくと、新しい生活への期待とともに押し寄せるのが「退去」に関する不安です。「長年住んだ部屋だから汚れがひどい…」「敷金は返ってくるのか？」「高額なクリーニング代を請求されたらどうしよう」といった悩みは、賃貸住宅に住む誰しもが経験するものです。

特に「ハウスクリーニング費用」は、退去時の精算において最もトラブルになりやすい項目の一つです。インターネット上には「払わなくていい」という意見もあれば「特約があるから絶対」という意見もあり、情報が錯綜しています。しかし、真実はその中間にあり、契約内容や汚れの種類、そして居住年数によって細かく規定されています。

この記事では、数多くの原状回復現場を見てきた「K’sService」が、プロの視点から退去時のハウスクリーニングについて徹底的に解説します。費用の相場はもちろん、東京都ルールなどの法的根拠、自分で掃除をする際のポイント、そして立会い時の交渉術まで、貴方の敷金を守るための情報を完全網羅しました。この記事を読み終える頃には、退去に対する不安が自信へと変わっているはずです。

1. 【基礎知識】退去時クリーニング代は誰が払う？法的根拠とルールの解説

退去費用のトラブルを避けるためには、まず「誰が何を負担すべきか」という基本ルールを知る必要があります。ここでは、国土交通省のガイドラインに基づいた原則と、例外について詳しく見ていきます。

原状回復の定義とは？「借りた時の状態に戻す」ではない

多くの人が誤解していますが、「原状回復」とは「入居した時と同じピカピカの状態に戻すこと」ではありません。国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、以下のように定義されています。

原状回復とは
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

少し難しい言葉が並んでいますが、簡単に言えば「普通に生活していて古くなったり汚れたりした分（経年劣化・通常損耗）は、家賃に含まれているので大家さんの負担。わざと壊したり、掃除をサボって酷い状態にした分（特別損耗）だけ、入居者が負担してね」ということです。

貸主（大家さん）負担となるもの：通常損耗

以下のような汚れや傷は、原則として貸主が修繕費用を負担します。これらに対して費用を請求された場合、不当である可能性が高いです。

• 家具の設置跡：冷蔵庫やテレビの後ろの黒ずみ（電気ヤケ）、タンスやベッドを置いたことによる床のへこみ。
• 日焼け：日照による畳の変色、クロス（壁紙）の色あせ、フローリングの色落ち。
• 画鋲の穴：カレンダーやポスターを貼るために開けた、下地ボードの張り替えを必要としない程度の小さな穴。
• 設備の寿命：給湯器やエアコンの故障（入居者の過失がない場合）。
• ハウスクリーニング費用（原則）：特約がない限り、次の入居者のための一般的な清掃費用。

借主（入居者）負担となるもの：特別損耗・善管注意義務違反

一方で、以下のようなケースは「借主の責任」となり、修繕費やクリーニング代を支払う義務が発生します。

• タバコのヤニ・臭い：クロスが茶色く変色したり、臭いが染み付いている場合。喫煙は「通常の使用」とはみなされません。
• ペットによる汚損：柱へのキズ、おしっこによる床の腐食、動物特有の臭い。
• 掃除を怠ったことによる汚れ：お風呂のカビ、キッチンの油汚れ（スス）、結露を放置して拡大したカビやシミ。
• 不注意による破損：引越し作業でつけた傷、雨の吹き込みによるフローリングの色落ち、子供の落書き。
• DIYの跡：許可なく設置した棚の釘穴、壁の色塗り替えなど。

2. 「特約」の落とし穴：契約書で絶対に見るべきポイント

前章で「原則としてクリーニング代は貸主負担」と述べましたが、現実には多くの入居者がクリーニング代を支払っています。その最大の理由が「特約（とくやく）」の存在です。

なぜガイドラインより「契約書」が優先されるのか

賃貸借契約において、ガイドラインはあくまで「指針」であり、法律そのものではありません。そのため、貸主と借主の間で合意があれば、ガイドラインと異なる取り決め（特約）を結ぶことができます。
そして、多くの賃貸契約書には「退去時のハウスクリーニング費用は、借主の負担とする」という特約が盛り込まれています。

特約が無効になるケースもある

しかし、どんな特約でも有効なわけではありません。消費者契約法などに照らし合わせ、あまりにも借主に不利な内容は無効となる場合があります。

• 相場を著しく超える金額：例えば、1Kのクリーニングで10万円を請求するなど、暴利な設定。
• 説明不足：契約時に十分な説明がなく、小さな文字でこっそり書かれていた場合。
• 二重請求：「定額クリーニング費」を払っているのに、さらに「汚れがひどい」という理由で通常の清掃範囲内の追加料金を請求された場合。

3. 【2024年最新版】間取り別・ハウスクリーニング費用相場と内訳

もし貴方がクリーニング費用を負担しなければならない場合、その金額が適正かどうかを見極める「相場観」が武器になります。以下は、空室状態（荷物がない状態）での標準的なハウスクリーニング費用の相場です。

間取り別・退去時クリーニング料金表

間取り	平米数（目安）	相場価格（税込）	作業人員・時間の目安
1R / 1K	20㎡ ～ 25㎡	25,000円 ～ 40,000円	1名 / 3～5時間
1DK / 1LDK	30㎡ ～ 45㎡	35,000円 ～ 55,000円	1～2名 / 4～6時間
2K / 2DK	40㎡ ～ 50㎡	45,000円 ～ 65,000円	2名 / 5～7時間
2LDK / 3DK	55㎡ ～ 70㎡	55,000円 ～ 85,000円	2～3名 / 6～8時間
3LDK / 4LDK	75㎡ ～ 100㎡	80,000円 ～ 120,000円	3～4名 / 1日
戸建て（4LDK～）	100㎡ ～	100,000円 ～ 180,000円	4名以上 / 1～2日

※上記はマンション・アパートの相場です。戸建てタイプの場合、階段、廊下、窓の枚数、トイレの数（2箇所ある場合など）が増えるため、上記の金額より20〜30%高くなることが一般的です。
※都市部（東京、大阪など）では人件費の関係で高め、地方では安めになる傾向があります。

オプション料金になりやすい項目

上記の基本料金には、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、ガラス・サッシ、床の清掃、ワックス掛けなどが含まれるのが一般的です。しかし、以下の項目は別途費用が発生することが多いです。

• エアコン内部洗浄：基本料金に含まれるのはフィルターと外装拭き上げのみです。内部の高圧洗浄は1台あたり8,000円〜15,000円程度（お掃除機能付きはさらに高額）かかります。
• クロスの張り替え：ヤニ汚れや落書きがある場合。㎡単価（1,000円〜1,500円程度）で計算されます。
• 浴室のエプロン内部高圧洗浄：浴槽の側面カバーを外した内部のカビ取りは、オプション対応（3,000円〜8,000円）になることが多いです。
• 不用品処分：残置物がある場合、その処分費用は高額になります。

4. 敷金が返ってくる計算式：「経年劣化」と「減価償却」を理解する

退去費用を考える上で、絶対に知っておくべき魔法のルールが「減価償却（げんかしょうきゃく）」の考え方です。これを知っているだけで、請求額を数万円単位で減額できる可能性があります。

物は古くなれば価値が下がる

入居者が不注意で壁紙（クロス）を破ってしまったとします。退去時に弁償しなければなりませんが、その時「新品の壁紙代」を全額払う必要はありません。
なぜなら、貴方が入居していた期間中、壁紙は自然に古くなっていたからです。退去する時点での「残存価値」の分だけ支払えば良いというのがガイドラインの考え方です。

「6年」で価値は1円になる

国土交通省のガイドラインでは、壁紙（クロス）、カーペット、クッションフロアなどの「経過年数による減価割合」を定めています。
具体的には、「新品から6年経過すると、その価値は1円（ほぼ0%）になる」とされています。

※ただし、下地ボードまで突き破って穴を開けた場合（ボードの補修費）や、襖・障子・畳表替えなどの消耗品、クリーニング費用そのものには、この減価償却の考え方は適用されにくい（あるいは適用されない）ため注意が必要です。

5. 追加請求を回避せよ！プロが教える「自分でやるべき掃除」完全マニュアル

「どうせクリーニング代を払うなら、掃除なんてしなくていい」と考えるのは危険です。前述の通り、通常のクリーニングで落ちない汚れは「善管注意義務違反」として追加料金を請求されるからです。
ここでは、退去立会いまでに「最低限ここだけはやっておくべき」ポイントと、プロ直伝の掃除テクニックを解説します。

【キッチン】油汚れの固着を防げ

キッチンで最も見られるのが、コンロ周りとレンジフードの油汚れです。油は時間が経つと酸化して樹脂のように固まり、塗装を剥がさないと取れなくなります。

• コンロ周り：五徳（ごとく）や魚焼きグリルは、お湯を張ったシンクに重曹やセスキ炭酸ソーダを溶かし、30分ほどつけ置きしてから擦りましょう。
• 壁の油ハネ：アルカリ電解水やマジックリン等の洗剤を吹きかけ、ラップをして「湿布」すると汚れが浮きます。
• シンクの水垢：クエン酸スプレーを使い、スポンジの硬い面で磨きます。排水口のぬめりやゴミは完全に除去してください。これが残っていると印象が最悪です。

【浴室】カビと鏡のウロコは厳しく見られる

浴室は水垢（アルカリ性）と石鹸カス・皮脂（酸性）が混在する汚れのデパートです。

• 黒カビ：パッキンに深く入り込んだカビは、カビキラー等の塩素系漂白剤をかけ、キッチンペーパーでパックして半日放置します。それでも落ちない場合は、そこが入居者負担の対象になる可能性があります。
• 鏡のウロコ：白い鱗状の汚れは、ダイヤモンドパッド（100円ショップでも購入可）で水をつけながら優しく擦ると落ちます。
• 排水トラップ：蓋を開け、中の筒（トラップ）を外して髪の毛やヘドロを除去します。ここは立会い時に必ずチェックされるポイントです。

【トイレ・洗面所】見落としがちな死角

トイレの「サボったリング（黒ずみ）」や尿石は、酸性洗剤（サンポールなど）が効果的です。また、意外と見落とすのが以下の場所です。

• 換気扇のフィルター：ホコリが詰まっていませんか？掃除機で吸い取り、水洗いしましょう。
• 洗面台のオーバーフロー：手洗いボウルの上の方にある小さな穴。ここが黒ずんでいると目立ちます。カビキラーを吹きかけて流しましょう。

【窓・ベランダ・床】部屋全体の印象を決める

• 窓サッシのレール：土埃や髪の毛が溜まりやすい場所です。割り箸に布を巻いたものや、古い歯ブラシで隅の汚れをかき出します。
• ベランダ：苔が生えていたり、鳥のフンがあったりする場合は、デッキブラシで水洗いします。排水溝（ドレン）の詰まりも解消しておきましょう。
• シール跡：子供が貼ったシールやフックの粘着跡は、ドライヤーで温めるか、シール剥がし液を使って綺麗に取り除きます。無理に剥がして壁紙を破かないよう注意してください。

6. 運命の分かれ道「退去立会い」当日のチェックポイントと交渉術

いよいよ退去の日、管理会社または委託業者が部屋に来て、傷や汚れを確認する「立会い」が行われます。この数十分が、敷金がいくら戻ってくるかを決める重要な時間です。

立会い当日の流れ

1. 部屋の確認：担当者が図面を見ながら、壁、床、設備をチェックし、傷や汚れの箇所を記録します。
2. 指摘と説明：「ここの傷は入居者負担になりますね」「ここは経年劣化ですね」といった説明が行われます。
3. 書類へのサイン：チェックシート（精算見積もりの基礎となる書類）に署名を求められます。
4. 鍵の返却：全ての鍵を返して完了です。

絶対にやってはいけないこと

最も重要なアドバイスは、「納得していない内容の書類に安易にサインしないこと」です。
一度サインしてしまうと、その内容（傷の有無や負担区分）を認めたことになり、後から覆すのが非常に難しくなります。

• 不明点はその場で聞く：「なぜこれが私の負担になるのですか？」「入居時からあった傷ではありませんか？」としっかり確認しましょう。
• 「持ち帰って検討します」と言う勇気：その場で金額提示され、高いと感じたり判断がつかない場合は、サインを保留し、「専門家や家族に相談してから回答します」と伝えても問題ありません。
• 証拠を残す：立会い時の会話を録音したり、指摘された箇所の写真を自分でも撮っておくことが、後のトラブル防止に役立ちます。

入居時のチェックリストを活用しよう

入居した時に「現況確認書（入居時チェックリスト）」を提出していれば、それが最強の武器になります。「この傷は入居前からありました。チェックリストにも記載しています」と示せば、言いがかりのような請求を即座に退けることができます。

7. 業者選びで失敗しないために：K’sServiceが選ばれる理由

「指定業者がないので自分で手配してほしい」「大家さんから、知っている業者に頼んでいいよと言われた」
このような場合、どの業者を選ぶかで退去の結果は大きく変わります。単に安さだけで選ぶと、仕上がりが悪く管理会社からNGを出され、追加清掃費を請求されるという「安物買いの銭失い」になりかねません。

業者選びの3つの鉄則

1. 「退去清掃」の実績があるか：在宅のハウスクリーニングと、退去時の原状回復清掃（空室清掃）は、求められる技術や視点が異なります。不動産屋の基準を知っている業者を選びましょう。
2. 料金体系が明確か：「一式〇〇円〜」といった曖昧な表記ではなく、広さやオプションごとの料金が明示されているか確認しましょう。
3. 損害賠償保険に加入しているか：万が一、作業中に設備を破損させた場合の保証があるかは必須確認事項です。

K’sServiceの強み：不動産のプロも認める品質

私たちK’sServiceは、一般のお客様だけでなく、多くの不動産管理会社様や物件オーナー様からの直接依頼を受けている「原状回復のプロフェッショナル集団」です。

① 管理会社の「合格ライン」を熟知

どこを見られるか、どの程度の仕上がりなら敷金精算で揉めないかを知り尽くしています。表面的な綺麗さだけでなく、排水トラップの奥やサッシの溝など、プロの視点で徹底的に洗浄します。

② 特殊汚れにも対応する技術力

他社では「交換が必要」と言われたクロスや床の汚れも、独自の洗浄技術やリペア（補修）技術で復元できる場合があります。これにより、高額な交換費用を抑えるご提案が可能です。

③ コストパフォーマンスとスピード対応

中間マージンのない自社施工により、大手他社と同等以上の品質を、よりリーズナブルな価格で提供します。急な退去や、土日祝日の対応もお任せください。

8. まとめ

退去時のハウスクリーニング費用と敷金返還について、詳しく解説してきました。最後に重要なポイントを振り返りましょう。

• 原則は貸主負担、特約があれば借主負担：まずは契約書を確認することから全てが始まります。
• 相場を知る：不当な高額請求に対抗するために、間取りごとの適正価格を頭に入れておきましょう。
• 減価償却を主張する：長く住んだ部屋のクロスやクッションフロアの価値は下がっています。全額負担する必要はありません。
• 最低限の掃除はマナーであり防衛策：善管注意義務違反による追加請求を防ぐため、水回りや油汚れはできるだけ落としておきましょう。
• 立会いは慎重に：納得できない内容にはサインせず、交渉の余地を残しましょう。

引越しは人生の新しいステージへの第一歩です。退去費用のトラブルで嫌な思いを引きずらないためにも、正しい知識を持って準備を進めてください。
もし、清掃に関することでお困りの際は、私たちK’sServiceが貴方の力になります。プロの技術で、気持ちの良い退去と新しい生活のスタートをサポートさせていただきます。